來源:公共數字，談論金融如何做好辦理房地產抵押貸款前的銀行流程規劃？有些人可能會嘲笑這個標題。為什么要提前計劃自來水？當我需要錢的時候，我的房子可以抵押，而不是信用貸款？提前

來源:公開號碼:如何在辦理房地產抵押貸款前做好銀行流程規劃？有些人可能會嘲笑這個標題。為什么要提前計劃自來水？當我需要錢的時候，我的房子可以抵押，而不是信用貸款？沒有必要提前計劃嗎？在為客戶辦理房地產抵押貸款的過程中，我們發現很多客戶因為缺乏流動性和不規范的流動性而不能批準銀行貸款，或者找不到合適的產品，所以只能選擇較高的利率。對于上班族來說，銀行將主要關注工資卡流量、租金流量和其他固定收入流量；同時，反映在銀行流量中的家庭月收入(一般指夫妻雙方)應該是每月按揭付款的兩倍以上。當個體戶或公司提出申請時，銀行將主要檢查經營戶的流動情況、法人或股東個人賬戶的流動情況，少數銀行認可金融個人賬戶的流動情況；銀行流水的要求可以反映每月固定時間有相對穩定的入賬；一般來說，要求每年的自來水覆蓋貸款金額至少兩倍。本文主要探討如何在辦理房地產抵押貸款前做好銀行流程規劃。首先，根據銀行對自來水的認可，我們大致將其分為四類:一類自來水(認可度較高):稅后計時工資自來水(包括公司匯來的獎金自來水)，一般表現為支付工資和工資。二級流(相對認可):個人固定轉賬收入，如固定時間、固定金額等，部分銀行可以通過柜臺或網上銀行轉賬進行認可。三種自來水(作為企業客戶的主要收入):四種公共賬戶自來水(適當認定):個人賬戶不定期自來水。一種流動銀行有很高的認可度，但由于減稅等原因，它一般沒有全部收入，其建設成本也相對較高。由于成本較低，第二種類型的自來水有更大的空間供個人玩耍。這三種類型的自來水主要針對小微企業的客戶，大部分大中型企業的自來水量大，能夠滿足需求。四等自來水主要是指平時一些不規律的收入。對于辦公室工作人員，銀行主要識別一種類型的自來水，兩種類型的自來水，少數銀行識別四種類型的自來水；對于企業客戶，銀行主要認可三級流和少量四級流。其次，建設前需要做好以下準備工作:1 .個人準備一張新的銀行卡，開通網上銀行和手機銀行。就個人而言，他們建議開設中信銀行，因為匯款人的姓名和卡號將隱藏在ZX銀行(大多數人都知道)。2.公司可以開一個新的普通賬戶，或者用原來的公司賬戶轉賬戶，開網上銀行(當然，開一個新的普通賬戶更安全)。第三，開始建設兩種自來水和三種自來水。1.固定收入工資流(即所謂的避稅工資):工資或人工成本應在匯款時在備注中注明，每月固定時間匯出，遇節假日可提前或推遲匯出。2.租金收入:租金收入運行平穩，一般來說，第一個月是交三次按揭和一次按揭，后期是每季度交一次。只要付款在當月匯出，就沒有必要確定某一天的時間。3.業務流主要指公司之間的交流。有必要讓幾家公司的朋友轉賬匯款，最好是貨款或現鈔，然后通過其他賬戶返還給基金，形成一個循環。企業法人和股東的個人賬戶也可以大量貸記。備注的名稱與上面的相同。第四，我們在修建自來水時應該注意什么？1.租金收入:租賃合同中的金額要匹配，前后匯款時間不能太長。2.其他固定轉移收入，如各種補貼、報銷、季度獎勵、年終獎勵等。，可以從公司的私人賬戶轉移或者轉讓人看不到，并且有必要避免從本人或直系親屬的賬戶轉移。3.避免當天訪問。對于同一天或第二天訪問的相同金額，銀行基本上完全拒絕它，它也可能被銀行確定為故意賠錢。4.利息結算。許多銀行職員不能一次性計算流量，所以一個簡單的方法是在結息日查看金額。每個季度的21日是銀行結息日，根據上一季度的賬戶余額進行結算。5.多存少取，保持較高的賬戶余額(可以集中取款)，余額不能為0。6.準備一份銀行批準的至少六個月的自來水，最好是一年。7.不建議制造假自來水。目前，銀行基本上是對真實性進行驗證，驗證的方法有很多，比如在柜臺拉另一個比較，下載Excel表格通過網上銀行、電話銀行、結息統計等進行比較。，這可能僥幸逃脫，但如果被發現，他們可能會進入銀行黑名單。第五，按揭貸款額與自來水的比例是多少？例如，如果銀行的抵押貸款金額為100萬元，且本金和利息相等20年，則每月還款金額約為6993元，以戴笠能承受的5.7%的相對優惠年利率為基礎。根據銀行的批準，它至少需要14000元左右。如有其他負債，需根據負債情況調整銀行營運負債的計算:信用貸款、房地產抵押貸款、抵押貸款和汽車貸款負債一般直接確認每月還款額；信用卡負債大多數銀行直接確認消費金額的10%；如果債務是10000元，最好準備20000或更多的自來水。建議如果你有能力的話，在辦理房地產抵押貸款之前，應該優先考慮信用卡債務的結算。此外，提取銀行的流水賬不同于提取信用記錄，因為流水賬可以在任何時候打印，而不會影響貸款。公司客戶的例子:客戶的房地產總價為1000萬元，最大抵押貸款金額為700萬元。銀行在客戶的年度公司賬戶中可以識別的自來水至少需要達到1400萬元。最后，流水的作用主要是向銀行證明你有穩定、可持續的還款能力，這種還款能力除了抵押物本身外，最直觀地體現在流水中。與以往的規劃信用報告一樣，規劃流程是一個長期的積累過程，但在真正需要貸款時，它將發揮巨大的作用。擴展文章:當你準備申請抵押貸款或抵押貸款時，如何解決自來水短缺的問題？模式一:先跟銀行協商存再貸:很多銀行對存款指標壓力很大。如果可以先存一些現金用于財務管理，有些可以降低對自來水的要求。如果是大額存款，甚至可以減息，存款期限應盡可能控制在3-6個月內。方法二:一些銀行認可其他擔保憑證，如存單、股票債券、房地產等，并提供更多作為還款來源，這也可以在貸款審批中起到一定的作用。模式3:增加共同借款人。大多數銀行只接受夫妻作為共同借款人，一些銀行可以接受直系親屬作為共同借款人。年齡一般為18-55歲。